養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),在國外被稱之為銀色產(chǎn)業(yè),其發(fā)展趨勢如何?

養(yǎng)老地產(chǎn)及其相關(guān)理論基礎(chǔ)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在國外被稱之為銀色產(chǎn)業(yè)。國外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)起步早，發(fā)展快，針對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的理論和實踐研究已經(jīng)較為成熟。

在中國，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍然是一個新興產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然處于發(fā)展的初期階段，國內(nèi)學(xué)術(shù)界對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究起步較晚，重視程度不夠，直到20世紀(jì)90年代中期以后，國內(nèi)才開始出現(xiàn)針對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究，在這之后的數(shù)年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究文獻(xiàn)顯著增加。

現(xiàn)階段，中央和地方政府也都非常重視養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的理論和實踐研究在學(xué)術(shù)界已經(jīng)被給予了足夠的關(guān)注，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在研究內(nèi)容上，不斷延伸，逐漸開始與其它學(xué)科呈現(xiàn)交叉融合的發(fā)展態(tài)勢，如經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會學(xué)、人口學(xué)、市場營銷學(xué)、心理學(xué)、金融學(xué)、管理學(xué)都在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的各環(huán)節(jié)有所體現(xiàn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在與其它學(xué)科交叉融合的同時，也在與相關(guān)產(chǎn)業(yè)在交叉融合。

即便如此，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和研究相比西方國家仍然處于初級階段，有爭議的領(lǐng)域還很多，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)理論的發(fā)展和深度還需不斷深化。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的深入發(fā)展，還需要學(xué)術(shù)界對現(xiàn)階段養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實情況做到全面了解，在理論上還需要進(jìn)一步探索，深入研究。

將重點(diǎn)關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將對養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)理論分析進(jìn)行系統(tǒng)梳理、回顧，形成本研究的理論基礎(chǔ)。接下來，將對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)理論、人口老齡化理論、社會嵌入理論、社會保障理論等有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的理論進(jìn)行回顧與綜述，探索養(yǎng)老地產(chǎn)形成的來源與機(jī)制。

養(yǎng)老地產(chǎn)的概念界定。養(yǎng)老地產(chǎn)從字面可以看出，其包括了養(yǎng)老和地產(chǎn)雙重含義。首先，從養(yǎng)老的角度進(jìn)行分析，養(yǎng)老涉及社會保障的范疇，主要針對老年群體日常生活照料與身心健康護(hù)理，養(yǎng)老服務(wù)的面向?qū)ο笫窃隗w力和精神狀態(tài)相對處于弱勢的老年人群。

在國外研究中，與養(yǎng)老這一概念相對應(yīng)的英文單詞是SeniorCare或者ElderlyCare。其次，從地產(chǎn)角度進(jìn)行分析，養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)整體范疇的一個組成部分，一個細(xì)分市場，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的發(fā)

展仍需符合地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律以及房地產(chǎn)市場的開發(fā)與運(yùn)營規(guī)則。

從養(yǎng)老地產(chǎn)這一詞組的整體看，養(yǎng)老地產(chǎn)是特指為老年群體服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)業(yè)，服務(wù)對象是老年人群，服務(wù)方式是市場供給。

養(yǎng)老地產(chǎn)從地址的選擇、養(yǎng)老地產(chǎn)項目的構(gòu)建以及養(yǎng)老地產(chǎn)的銷售和售后的物業(yè)管理都將體現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)所應(yīng)具有的養(yǎng)老獨(dú)特性：一是在地址的選擇方面，一定要綜合考慮養(yǎng)老地產(chǎn)項目的周圍環(huán)境、生態(tài)狀況、交通醫(yī)療便利性等多方面因素。

二是在養(yǎng)老地產(chǎn)項目實際建設(shè)過程中，項目一定要符合老年人群的實際需求，如房屋類型、無障礙設(shè)計以及相關(guān)配套設(shè)施；三是養(yǎng)老地產(chǎn)項目的銷售有必要考慮支付方式的多樣性；

四是老年人入住養(yǎng)老地產(chǎn)不僅僅是解決居住問題，更為關(guān)鍵的是老年人的身體素質(zhì)決定老年人對專業(yè)的醫(yī)療保健需求一定程度上要高于和優(yōu)于居住環(huán)境，這種醫(yī)療護(hù)理包括生理和心理兩個層面，這就要求入駐養(yǎng)老地產(chǎn)項目的醫(yī)療機(jī)構(gòu)客觀上要具備醫(yī)療的專業(yè)化能力，同時在主觀態(tài)度上也要盡責(zé)。

相比傳統(tǒng)地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)存在諸多不同，具體表現(xiàn)在如下四個方面：第一，開發(fā)的目的不同，傳統(tǒng)地產(chǎn)項目主要是商品房的開發(fā)，側(cè)重于經(jīng)濟(jì)效益的實現(xiàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)不僅關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益，還要注重社會效益，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益長期可持續(xù)，顯著區(qū)別于傳統(tǒng)地產(chǎn)的一次性收益；

第二，地產(chǎn)銷售的對象存在差異，傳統(tǒng)的地產(chǎn)項目銷售對象包羅廣泛，沒有具體的對象，然而養(yǎng)老地產(chǎn)項目的服務(wù)對象主要是老年人群，當(dāng)然對于鄰居型的老年住宅也考慮了多代居住的情況，但整體是以老年人為銷售主體；

第三，建設(shè)的特點(diǎn)不同，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)過程中，重視住房質(zhì)量和自然景觀，而養(yǎng)老地產(chǎn)不僅關(guān)注上述特點(diǎn)，尤為注重配套設(shè)施的齊全，出行的無障礙設(shè)計，根本目的是讓老年人的生活起居舒適便利；

第四，運(yùn)營服務(wù)不同，傳統(tǒng)的地產(chǎn)項目具有較強(qiáng)的階段性特征，項目建設(shè)完成，銷售結(jié)束基本也就意味著項目的結(jié)束，但養(yǎng)老地產(chǎn)則更注重項目的長期可持續(xù)性，建設(shè)只是初級階段，更為關(guān)鍵的后期的維護(hù)，項目提供商需要長期為居住人群提供商業(yè)、醫(yī)療等相對全面的服務(wù)，這也進(jìn)一步導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利方式與傳統(tǒng)地產(chǎn)顯著不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式更為多元化，更具有可持續(xù)性。

養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展階段。中西方養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展從歷史上看總體演變按照形式分為三個階段，分別為傳統(tǒng)的養(yǎng)老院階段、老年公寓階段和老年社區(qū)階段。養(yǎng)老地產(chǎn)的每一個發(fā)展階段的形成基礎(chǔ)、運(yùn)營主體以及社會保障的程度都有所不同，具體而言：

首先，針對傳統(tǒng)的養(yǎng)老院階段，形成條件是老齡化初期，養(yǎng)老院經(jīng)營的主體是政府，整體社會保障水平較低。傳統(tǒng)養(yǎng)老院在初期階段整體規(guī)劃設(shè)計水平較低，配套設(shè)施也不完善，其出現(xiàn)的根本目的是滿足老年人群的居住養(yǎng)老需求，至于心理、生理健康的養(yǎng)護(hù)需求退居其次，此時期養(yǎng)老院經(jīng)營的主要形式是社會福利院和敬老院。

社會福利院面向的主體主要是城鎮(zhèn)三無老人，社會福利機(jī)構(gòu)的組建可以為他們提供養(yǎng)老的基本場所和基本的生活醫(yī)療健康服務(wù)，社會福利機(jī)構(gòu)的經(jīng)費(fèi)來源主體是政府補(bǔ)助。

與此同時，敬老院主要面向的對象是城鎮(zhèn)或農(nóng)村有一定經(jīng)濟(jì)能力的老年人群，他可以分為兩種形式，一種是政府組織成立的，政府出資建設(shè)，但養(yǎng)老院的日常經(jīng)營管理費(fèi)用則需要向居住的老年人收取，另外一種是民間私立的敬老院，建設(shè)費(fèi)用需要自籌，自負(fù)盈虧。

其次是老年公寓階段，這一階段養(yǎng)老服務(wù)面向主要對象是健康老年人和需要介護(hù)的老年人群，具體形式包括居家服務(wù)式的公寓、護(hù)理式托老公寓以及適合候鳥型老年人居住的相對高檔的酒店式度假公寓，上述這些公寓的經(jīng)營方式一般都是按月收費(fèi)，只出租不出售，能夠提供較為完善的、相對高品質(zhì)的生活健康服務(wù)。

第三個階段為養(yǎng)老社區(qū)階段，養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)模一般相對較大，在養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)部不僅包含各類住宅，還要有各類配套服務(wù)設(shè)施，包括商業(yè)服務(wù)和醫(yī)療服務(wù)，養(yǎng)老形式主要有家庭養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老和看護(hù)養(yǎng)老三種。

當(dāng)前歐美和日本等發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老地產(chǎn)模式處于第三個發(fā)展階段，及養(yǎng)老社區(qū)成為養(yǎng)老地產(chǎn)的主流模式，為老年人群提供人性化、個性化的設(shè)計和養(yǎng)護(hù)服務(wù)。

養(yǎng)老地產(chǎn)的分類標(biāo)準(zhǔn)。1986年國際慈善機(jī)構(gòu)根據(jù)老年人群需要社會服務(wù)的程度，將養(yǎng)老地產(chǎn)劃分為七大類：第一類養(yǎng)老地產(chǎn)是提供給健康有活力的人群居住，這類人群以退休和未退休老年人群為主，也可以包括費(fèi)老年人群，顯著特點(diǎn)是入住的人群身體健康，具有獨(dú)立的生活自主能力，可以獨(dú)立的居住在公寓里；

第二類養(yǎng)老地產(chǎn)是提供給富有活力，在日常生活上基本可以做到自理，但需要一定程度的監(jiān)護(hù)和少許幫助的健康老年人群；第三類養(yǎng)老地產(chǎn)是提供給健康富有活力的老年人群，項目要給老年人群提供基本協(xié)助他們獨(dú)立生活的設(shè)施，負(fù)有全天候監(jiān)護(hù)照料的職責(zé)；

第四類養(yǎng)老地產(chǎn)的面向?qū)ο笾饕巧眢w健康程度較差，但頭腦智力并未衰退的老年人群，入住該項目的老年人不需要醫(yī)療護(hù)理，但在個人生活上需要偶爾為其提供服務(wù)，負(fù)有提供膳食和監(jiān)護(hù)的職責(zé)；

第五類養(yǎng)老地產(chǎn)的面向?qū)ο笫巧眢w健康，但智力處于衰退狀態(tài)的老年人群，入住老人需要提供專門的人員負(fù)責(zé)其日常生活；第六類養(yǎng)老地產(chǎn)面向的對象是身體健康衰退、智力也同樣出現(xiàn)衰退的老年人群，其最顯著的特點(diǎn)是入住的老年人群生活基本不能夠自理，需要為其提供專門服務(wù)，如進(jìn)餐、沐浴、清潔等諸多日常服務(wù)；

第七類養(yǎng)老地產(chǎn)是在第六類基礎(chǔ)上，針對患病、受傷、臨時或永久的病人提供服務(wù)，服務(wù)的提供者需要具有專業(yè)資格認(rèn)證，對專業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)態(tài)度要求較高。根據(jù)以上分類標(biāo)準(zhǔn)，可以將養(yǎng)老地產(chǎn)劃分為如下幾種類型。

養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。隨著全球老齡人口比重的不斷提高，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)、銀發(fā)產(chǎn)業(yè)在各產(chǎn)業(yè)中的位置不斷提高，養(yǎng)老地產(chǎn)是銀發(fā)產(chǎn)業(yè)中的重要組成部分，養(yǎng)老地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)將對諸多行業(yè)產(chǎn)生關(guān)聯(lián)效應(yīng)。養(yǎng)老地產(chǎn)的演化與社會經(jīng)濟(jì)繁榮程度、與科技水平、與人的價值觀念都存在較為明顯的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

現(xiàn)階段，國際養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢大致可以概括為如下6個方面：

第一，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)規(guī)模化趨勢，規(guī)模化趨勢的原因有很多種，激烈的市場競爭要求養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)商降低服務(wù)價格，而降低服務(wù)價格勢必會降低養(yǎng)老地產(chǎn)提供商的利潤水平，在差異化服務(wù)難于提供的前提下，擴(kuò)大養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)模，實現(xiàn)規(guī)模效益，這有助于降低養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)商的服務(wù)成本，提高利潤；

此外，養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)提供商既是市場服務(wù)的提供者，也是購買者，作為購買者，通過規(guī)模化買入服務(wù)，必然會降低采購成本，達(dá)到提高利潤的目的。

第二，養(yǎng)老地產(chǎn)傾向于向郊區(qū)發(fā)展，不再集中于市區(qū)，繁華地段，原因至少可以從兩個方面進(jìn)行理解：一是未來養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)已經(jīng)脫離了單純的居住服務(wù)，更多側(cè)重于人文環(huán)境，優(yōu)美的自然景觀是吸引老年人居住的關(guān)鍵因素，而這在擁擠的市區(qū)不可能實現(xiàn)；

二是市區(qū)服務(wù)成本在顯著提高，這可能涉及人力成本、土地成本、各種租金，此外，為了實現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展的要求，只有郊區(qū)才能滿足大面積的土地需求，且低價顯著低于市區(qū)。

第三，養(yǎng)老地產(chǎn)將呈現(xiàn)科技化。根據(jù)公式：個體期望等于個體能力加上生命生活質(zhì)量保證技術(shù)，顯而易見個體生命生活質(zhì)量的越高越好，在個體能力不足的情況下，技術(shù)可以在一定程度彌補(bǔ)其不足。

現(xiàn)階段，智慧養(yǎng)老正在迅速發(fā)展，基于信息技術(shù)手段，實現(xiàn)遠(yuǎn)程照護(hù)，具體照護(hù)內(nèi)容包括家庭安防、健康監(jiān)測、家政呼叫、實時定位以及緊急救助等內(nèi)容，最終目標(biāo)是構(gòu)建沒有圍墻的養(yǎng)老院。

結(jié)語

第四，建筑多樣化。房地產(chǎn)市場日臻成熟、產(chǎn)品推陳出新，建筑模式逐漸呈現(xiàn)多樣化。在建筑設(shè)計上，住宅的健康性、功能的多樣性以及鄰里溝通的便利性成為關(guān)注的焦點(diǎn)。第五，功能豐富化。養(yǎng)老地產(chǎn)將將把養(yǎng)老和家庭休閑結(jié)合在一起，融為一體。第六，社區(qū)服務(wù)專業(yè)化。社區(qū)服務(wù)在不斷細(xì)化和豐富過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展過渡。