為養(yǎng)老將房賣給小兒子不料小兒子去世!90歲高齡老人能從兒媳手中要回房子嗎?

老太太和小兒子關(guān)系較好，希望他給自己養(yǎng)老送終，將自己的唯一住房賣給了小兒子，小兒子并未支付購房款。不料小兒子次年因病去世，老太太就想從小兒媳手中要回自己的住房。這能實(shí)現(xiàn)嗎?

原告劉老太在90歲高齡的時(shí)候，考慮到自己年事已高，且與小兒子關(guān)系較好并希望由小兒子為其養(yǎng)老送終，同時(shí)將自己名下的房屋給予小兒子。母子二人便簽訂了《存量房買賣合同》，在小兒子未支付購房款的情況下，劉老太便將房屋過戶給了小兒子。誰知?jiǎng)傔^戶后不久，小兒子被查出患有癌癥并于次年去世。事后，由于上述房屋為原告的唯一住房，原告也不愿意由被告(小兒子的妻子)為其養(yǎng)老，故多次與被告協(xié)商，希望兒媳婦能夠歸還房屋，但是被告并不同意再過戶給原告，原告遂訴至雁塔區(qū)法院，希望被告能夠配合將房屋過戶給自己。

考慮到本案為家庭糾紛，原被告之間系婆媳關(guān)系，且原告也已93歲高齡，故承辦法官多次組織調(diào)解，并向當(dāng)事人釋法明理，原告亦表示愿意支付被告一定的補(bǔ)償，但是被告仍拒絕將房屋過戶給老人。

調(diào)解無果后，考慮到小兒子并未支付任何對(duì)價(jià)，且涉案房屋系老人唯一住房等事實(shí)，故西安市雁塔區(qū)法院通過判決方式依法認(rèn)定：原告與其小兒子簽訂《存量房買賣合同》是以虛假買賣合同的形式隱藏了真實(shí)贈(zèng)與合同之意思表示，故該買賣合同應(yīng)為無效，雙方成立的應(yīng)是附條件的贈(zèng)與合同關(guān)系，但是由于過戶后小兒子去世，原告不愿意由被告贍養(yǎng)自己，且被告長期在外地實(shí)際上也無法履行贍養(yǎng)義務(wù)，因此合同所附條件不可能發(fā)生，雙方的贈(zèng)與合同關(guān)系不發(fā)生法律效力，被告應(yīng)配合原告將爭(zhēng)議房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記到原告名下。同時(shí)也提出希望被告能夠繼續(xù)發(fā)揚(yáng)尊老愛幼的中華民族傳統(tǒng)美德，與原告和諧相處，讓老人安度晚年。

近日，93歲的劉老太來到西安市雁塔區(qū)法院昆明路法庭，為童晶晶法官送來了一面寫著公正盡責(zé)斷難案，情系百姓暖人心的錦旗。

▆律師說法

真實(shí)意思表示是贈(zèng)與

而非房屋買賣

北京德恒(西咸新區(qū))律師事務(wù)所李耀華律師說，根據(jù)《民法典》規(guī)定，行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效，以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。老人和小兒子雖然簽訂了《存量房買賣合同》，但沒有支付購房款，因此雙方真實(shí)的意思表示并非房屋買賣，而是贈(zèng)與，且小兒子有贍養(yǎng)老人的義務(wù)。

根據(jù)《民法典》規(guī)定，贈(zèng)與附義務(wù)的，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與：對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行。法院的判決既結(jié)合了現(xiàn)有法律的規(guī)定，也體現(xiàn)了保障老年人權(quán)益的司法理念，有利于社會(huì)形成尊愛愛老、贍養(yǎng)老人的良好風(fēng)氣。

實(shí)際是附條件贈(zèng)與合同

條件無法達(dá)成就應(yīng)返還

陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人趙良善律師認(rèn)為，老太與其小兒子簽訂《存量房買賣合同》雖以買賣合同訂立，但未支付對(duì)價(jià)，而且真實(shí)目的是贈(zèng)與給兒子以實(shí)現(xiàn)被撫養(yǎng)的目的，是通過虛假訂立合同方式隱瞞真實(shí)意思表示，根據(jù)《民法典》規(guī)定，該合同歸于無效。

結(jié)合案情，涉案雖未訂立書面贈(zèng)與協(xié)議，但是實(shí)際內(nèi)容和法律關(guān)系應(yīng)當(dāng)是附條件的贈(zèng)與合同，房屋權(quán)屬發(fā)生變更的前提是小兒子日后負(fù)責(zé)贍養(yǎng)老太太，小兒子突然病故致使所附條件無法成就，故涉案贈(zèng)與合同未生效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還，所發(fā)生的法律關(guān)系變動(dòng)應(yīng)當(dāng)還原，故法院依據(jù)此判決房屋重新過戶給老太。

上述法律關(guān)系，也可以援引合同履行過程中出現(xiàn)情勢(shì)變更導(dǎo)致合同無法履行或合同出現(xiàn)根本違約導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，故解除合同，合同解除后取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還，最終達(dá)到房屋過戶之目的。

趙良善說，涉案情形雖沒有訂立書面遺囑，但是可以參照附合同義務(wù)的繼承。即小兒子作為繼承人需要承擔(dān)被繼承人生養(yǎng)死葬的撫養(yǎng)義務(wù)，才能享有受繼承的權(quán)利，而其死亡導(dǎo)致?lián)狃B(yǎng)義務(wù)無法履行，所以其接受繼承的前提無法實(shí)現(xiàn)，故依法解除。

他建議，為避免這類家庭糾紛出現(xiàn)，也為了保障老人的合法權(quán)利，減少財(cái)產(chǎn)因變動(dòng)發(fā)生的不確定風(fēng)險(xiǎn)，建議廣大老年人通過遺囑或者訂立書面協(xié)議的方式處分自己的財(cái)產(chǎn)。