美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè),與美國文化觀念、社會福利制度等存在密切的關(guān)系

美國養(yǎng)老地產(chǎn)演進(jìn)規(guī)律。基于美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史與現(xiàn)狀，研究發(fā)現(xiàn)美國養(yǎng)老地產(chǎn)在發(fā)展過程中與美國的文化觀念、社會福利制度等存在極為密切的關(guān)系。

嘗試從美國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展過程中所處的經(jīng)濟(jì)社會特征、人口老齡化進(jìn)程、養(yǎng)老服務(wù)理念、養(yǎng)老設(shè)備類型、養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)的對象、養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營主體以及養(yǎng)老地產(chǎn)的收費(fèi)形式七個方面，總結(jié)美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的不同發(fā)展階段所呈現(xiàn)的總體演進(jìn)規(guī)律。

美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從萌芽的低級形態(tài)向成熟的高級形態(tài)的發(fā)展和轉(zhuǎn)變，美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)這一不斷演進(jìn)的歷史過程與美國的宏觀經(jīng)濟(jì)社會特征和美國的人口老齡化特征相適應(yīng)。

美國的宏觀經(jīng)濟(jì)社會特征決定了美國老年人群的總體收入水平和消費(fèi)能力，在美國的工業(yè)化和城市化的萌芽階段，美國老年人群的生活水平較低，人均壽命相對后期要短，這些決定了美國這個時期老年人晚年生活主要依靠家庭自身；

政府的主要職能是為哪些無依無靠的老年人提供最基礎(chǔ)的物質(zhì)和生存需求，彼時期，美國政府組織的養(yǎng)老設(shè)備呈現(xiàn)出的特征是集中居住、條件簡陋，無需入住的老年人支付費(fèi)用，這時期的養(yǎng)老完全是政府的公益事業(yè)。

美國進(jìn)入到工業(yè)化和城市化的中后期，美國整體經(jīng)濟(jì)水平有了顯著提升，老年人群的收入水平和消費(fèi)能力也呈現(xiàn)同步上升的趨勢，人均壽命普遍延長，美國此時期人口老齡化問題日益嚴(yán)峻，政府用于老年人的健康醫(yī)療支出負(fù)擔(dān)加劇；

同時期美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展也較為成熟，隨著收入水平的提高美國老年人養(yǎng)老理念也開始呈現(xiàn)出階段性的變化，老年人希望能夠得到更加優(yōu)質(zhì)的健康照護(hù)和日常生活服務(wù)，而非以往簡單的生存和安全保障。

在此背景下，以往由美國政府完全主導(dǎo)的養(yǎng)老事業(yè)漸趨轉(zhuǎn)變?yōu)榕c非政府機(jī)構(gòu)共同主導(dǎo)，美國政府開始鼓勵的私人非政府組織參與到老年照護(hù)服務(wù)之中，此時期美國的養(yǎng)老事業(yè)逐漸被養(yǎng)老服務(wù)業(yè)所替代，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展成為一個新興的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，在此基礎(chǔ)上，美國養(yǎng)老地產(chǎn)開始快速發(fā)展。

20世紀(jì)80年代至今，美國已經(jīng)進(jìn)入到再工業(yè)化和再城市化發(fā)展階段，美國整體的經(jīng)濟(jì)社會實力進(jìn)一步提升，美國老年人群的收入能力和消費(fèi)能力相比前一時期再次得到提升，社會發(fā)展更加注重質(zhì)量的提升，美國的養(yǎng)老服務(wù)體系更加完備，但美國人口的老齡化趨勢愈加嚴(yán)峻，同時期美國的房地產(chǎn)市場愈加成熟。

上述條件共同促使美國老年人的養(yǎng)老理念進(jìn)一步演化為追求更加豐富、積極和社會化的晚年生活，與上一個時期的顯著區(qū)別是老年人對晚年生活的要求更加多元化、多樣化，在此基礎(chǔ)上，美國涌現(xiàn)出大量由非政府的私人機(jī)構(gòu)開發(fā)運(yùn)營的養(yǎng)老社區(qū)。

這一時期，美國養(yǎng)老設(shè)施的市場化程度在逐漸深化，社會公益特征逐漸減弱，非政府的社會機(jī)構(gòu)力量取代政府成為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的主導(dǎo)，政府的角色漸趨轉(zhuǎn)變?yōu)轲B(yǎng)老政策的制定者和市場的監(jiān)督者。

美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的演進(jìn)規(guī)律顯示養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營主體由政府單極主導(dǎo)轉(zhuǎn)向非政府機(jī)構(gòu)主導(dǎo)、收費(fèi)形式由免費(fèi)轉(zhuǎn)向租賃或出售、養(yǎng)老對象由無所依靠的弱勢老人轉(zhuǎn)向完全自理的老人是必然趨勢。

美國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展特征。美國養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征主要體現(xiàn)在服務(wù)理念動態(tài)發(fā)展、養(yǎng)老地產(chǎn)公共政策體系健全、養(yǎng)老地產(chǎn)細(xì)分市場差異大、專業(yè)化的管理運(yùn)營團(tuán)隊和養(yǎng)老地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展五個方面。

第一，美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)理念動態(tài)發(fā)展。美國養(yǎng)老服務(wù)最終能夠發(fā)展出養(yǎng)老地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)形式，一個關(guān)鍵的原因是美國養(yǎng)老需求的逐漸加大與傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式的弱化。

在養(yǎng)老地產(chǎn)的早期階段，初衷是將考慮到年輕人缺乏足夠的時間照顧老人，因此將老年人集中到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)接受照護(hù)服務(wù)，然而這種集中居住的生活照護(hù)形式隨著老年人收入和消費(fèi)能力的提升逐漸被摒棄，老年人開始更加注重生活品質(zhì)的追求，希望在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能夠獲得與住家同樣的氛圍。

這使得美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)將養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)的視角轉(zhuǎn)向小規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營商提供的服務(wù)也從之前的包辦一切轉(zhuǎn)向提供必要的協(xié)助。

第二，美國養(yǎng)老地產(chǎn)的公共政策體系健全。重點(diǎn)體現(xiàn)在如下四個方面：一是美國在其養(yǎng)老地產(chǎn)政策體系中，強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老地產(chǎn)項目不僅要滿足老年人的基本居住需求，還要滿足老年人的服務(wù)需求；

二是美國在養(yǎng)老地產(chǎn)的適老化問題上，建立了嚴(yán)格的老年住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)體系，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)老地產(chǎn)被劃分為不同的類別，適用不同的老年人群；

三是美國養(yǎng)老地產(chǎn)劃分為不同類別，老年人需要入住哪一種類別需要提出申請，要由專業(yè)機(jī)構(gòu)對申請者從自理能力、經(jīng)濟(jì)實力等多方面進(jìn)行評估審核，這樣處理的一個關(guān)鍵原因是老年人不管入住政府公益性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目還是私人性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，最終的養(yǎng)老費(fèi)用支出可能是通過政府的稅收或保險支付，這也是政府控制相關(guān)財政支出的一個必要手段；

第四，美國老年人群只承擔(dān)入住養(yǎng)老社區(qū)的部分費(fèi)用，根本原因在于差額部分通過保險和財政補(bǔ)貼彌補(bǔ)，美國的保險制度和養(yǎng)老補(bǔ)貼制度對養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展意義重大。

第三，美國養(yǎng)老地產(chǎn)細(xì)分市場差異顯著。美國養(yǎng)老地產(chǎn)市場根據(jù)老年人群需求的不同，設(shè)計出差異化顯著的養(yǎng)老地產(chǎn)細(xì)分市場。

細(xì)分市場的劃分有不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以根據(jù)老年人的健康程度和自理能力劃分，依據(jù)不同的健康程度和自理能力設(shè)計出不同的服務(wù)需求和照護(hù)級別；也可以根據(jù)老年人群的收入水平經(jīng)濟(jì)實力劃分，高收入老年人可以選擇養(yǎng)老地產(chǎn)市場中的高端個性化項目，低收入老年人群則可以選擇具有保障性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

第四，美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)擁有專業(yè)化的管理運(yùn)營團(tuán)隊。美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個重要特征是開放和管理相分離，不同的職能由不同的企業(yè)機(jī)構(gòu)單獨(dú)幅度，由此形成了專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商和運(yùn)營商。

美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)之所以呈現(xiàn)出這樣一種發(fā)展趨勢，與養(yǎng)老地產(chǎn)的行業(yè)性質(zhì)密不可分，養(yǎng)老地產(chǎn)項目屬于綜合性的養(yǎng)老社區(qū)，需要引入較多的社會資源為老年人提供服務(wù)，這要求運(yùn)營機(jī)構(gòu)具有協(xié)調(diào)不同資源為老年人服務(wù)的能力，在此背景下，組建專業(yè)化的養(yǎng)老地產(chǎn)管理團(tuán)隊成為必然選擇。

第五，美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)交互作用融合發(fā)展。美國養(yǎng)老地產(chǎn)與教育、科技、文化和娛樂等產(chǎn)業(yè)交互作用，融合發(fā)展。美國老年人的養(yǎng)老理念愈加多元化，養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營商為了滿足老年人的多樣化需求，美國的養(yǎng)老社區(qū)通常配套建設(shè)與需求相關(guān)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)。

盡管這對養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營商形成了一定的資金和管理壓力，但通過與其他產(chǎn)業(yè)的合作發(fā)展，也極大提升了養(yǎng)老地產(chǎn)項目的價值，有助于養(yǎng)老地產(chǎn)項目的長期可持續(xù)發(fā)展。

美國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品市場規(guī)模與地理分布

美國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品分類。美國養(yǎng)老類地產(chǎn)自20世紀(jì)80年代初具雛形以來，已經(jīng)歷了35個年頭。這35年的發(fā)展也使其成立了一套完整的體系與法規(guī)。根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)專業(yè)程度和老年人健康程度差異，美國的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品可以分為五種類型。

第一種類型是獨(dú)立式老年住宅，它又包括普通住宅和老年人專用住宅。普通住宅一般能夠提供較為完善的社區(qū)功能，費(fèi)用較低，主要滿足有自理能力的老年人需求。

老年人專用住宅通常能夠提供方便和安全的社交娛樂場所和公共食堂等各類設(shè)施，具備相對完善的安全防護(hù)系統(tǒng)，有專門服務(wù)人員為老年人提供所需服務(wù)，但通常不包含醫(yī)療和護(hù)理服務(wù)。

第二種類型是老年公寓，它包括自住型、陪護(hù)型和特護(hù)型3種老年公寓。其中，自住型老年公寓只提供較為全面的社區(qū)服務(wù)，不提供醫(yī)療和護(hù)理服務(wù)；陪護(hù)型老年公寓向老年人提供包括飲食、洗澡和洗衣等與個人生活方面相關(guān)的各種服務(wù)。特護(hù)型老年公寓除了提供全面的社區(qū)服務(wù)，還提供與個人生活相關(guān)的所有醫(yī)療和護(hù)理服務(wù)。

第三種類型是養(yǎng)老院，養(yǎng)老院的服務(wù)對象包括健康老人、居家體弱老人、高齡老人以及有特殊情況的老人。對健康老人除了提供交通、飲食、法律和陪伴等日常生活服務(wù)外，還對其提供就業(yè)機(jī)會服務(wù)；

對居家體弱和高齡老人除了提供健康老人享有的服務(wù)外，還提供定期探望、電話確認(rèn)以及緊急響應(yīng)服務(wù)；對有特殊情況的老年人則進(jìn)行日托中心照料。

第四種類型是護(hù)理院，護(hù)理院的主要職能是為處于康復(fù)期的病人和長期患病的人群提供全天候的護(hù)理照料。

以上四種類型的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品在美國不同地區(qū)都有所體現(xiàn)，但美國最成熟、也最普遍的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品是商業(yè)化運(yùn)營的老年社區(qū)，這也是我們要闡述的第五種類型住宅產(chǎn)品。美國老年社區(qū)根據(jù)老年人的健康程度又可以分為五種類型，分別是獨(dú)立生活社區(qū)、協(xié)助生活社區(qū)、失智護(hù)理社區(qū)和專業(yè)護(hù)理社區(qū)和混合型的持續(xù)護(hù)理社區(qū)。

獨(dú)立生活社區(qū)的老年人年齡普遍處于75-84歲之間，社區(qū)能夠為老年人提供一個健康和積極的生活方式，提供住房和物業(yè)管理服務(wù)，提供日常活動相關(guān)的配套設(shè)施，但普遍不提供醫(yī)療服務(wù)。

獨(dú)立生活社區(qū)提供的房間數(shù)量一般在100-150區(qū)間，老年人平均居住的時間在1.1-4.6年之間，平均每個月的租金為3090美元，社區(qū)收入中大約45%來自于社區(qū)服務(wù)。

協(xié)助生活社區(qū)的老年年齡處于75-85之間，社區(qū)能夠為喪失一定生活自理能力的老年人群提供住房和物業(yè)管理服務(wù)以外的可供選擇的保健和協(xié)助服務(wù)，這些可選擇的保健和協(xié)助服務(wù)一般涉及老年人每天的飲食、家政、用藥提醒以及社交娛樂活動。生活在這類社區(qū)的老年人群期待將更多的時間投入到與同齡人的社交活動，而非家政活動。

協(xié)助生活社區(qū)提供的房間數(shù)量一般不低于80間，老年人平均居住的時間在1.1-4.2年，平均每個月的租金為4643美元，社區(qū)收入中大約65%來自于社區(qū)服務(wù)。失智護(hù)理社區(qū)的老年人普遍存在認(rèn)知功能區(qū)全面或者部分持續(xù)減退，美國阿爾茨海默病協(xié)會2015年的

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，美國2010年患有失智癥的65歲老年人大約有510萬，而在2030年可能增長到770萬人。社區(qū)為這些老人提供專業(yè)的癡呆癥護(hù)理單元。協(xié)助生活社區(qū)提供的房間數(shù)量一般在24-36之間，老年人平均居住的時間在1.2-.34年，平均每個月的租金為6238美元，社區(qū)收入中大約65%來自于社區(qū)服務(wù)。

專業(yè)護(hù)理社區(qū)的老年人年齡在80-90之間，這些老人普遍存在不同程度的精神和生理疾病，社區(qū)擁有專業(yè)的護(hù)理設(shè)備和專業(yè)的看護(hù)人員為老人提供24小時的全天候服務(wù)，社區(qū)提供的房間數(shù)量一般為70個房間，120張床鋪，老年人平均居住的時間在30天-2年，平均每個月的租金為9338美元，社區(qū)收入中大約75%來自于社區(qū)服務(wù)。

持續(xù)照護(hù)社區(qū)是一種能夠為老年人提供日常生活照護(hù)和保健方案為一體的綜合性養(yǎng)老社區(qū)，這種社區(qū)服務(wù)的涵蓋了獨(dú)立生活社區(qū)、協(xié)助生活社區(qū)、失智護(hù)理社區(qū)和專業(yè)護(hù)理社區(qū)，社區(qū)根據(jù)提供的醫(yī)療和收費(fèi)差異可以分為兩類，一是全方位方案，為老年人群提供終身的無限制服務(wù)，費(fèi)用與服務(wù)內(nèi)容成正比；

結(jié)語

二是折扣方案，在老年人能夠獨(dú)立生活或者協(xié)助生活階段，在價格上給予折扣以及有限的照護(hù)服務(wù)，如果需要提供額外的照護(hù)服務(wù)，則需要收費(fèi)。