以房養老是個好東西,這何遭受冷遇

以房養老是一種多方共贏的互惠契約，甚至可以說是一種市場經濟的美德！

博弈論的一個要點是，自己在做決策時，要考慮對手的反應，絕對不能把對手當傻子。

雖然以房養老有點被玩壞了，但以房養老這個模式本身仍然有前景。

以房養老是個好東西

在春晚小品《不差錢》里，小沈陽說了一句至理名言：人最痛苦的事是，人沒了，錢沒花完。既然錢財是生不帶來、死不帶去的東西，那么從理論上講，一個人去世時將自己所有的錢財都剛好花完，才是最優的消費策略。

對于一個即將或者已經退休的老人來說，工資收入明顯減少，生活和各種養老支出卻不斷增加。此時，要體面、安詳地安度晚年，關鍵是平衡收入和支出，將死錢變成活錢，或者說今天先用一部分明天的錢。

對于多數老人來說，最大的死錢當然是房產。根據西南財經大學發布的《中國城市家庭財富健康報告》顯示，中國人的住房占家庭財富的比例將近80%。

一個生活在一線城市的老人，可能沒有多少現金收入，但是哪怕名下有一套老破小的房子，也是價值幾百萬甚至上千萬。但是，資產只有變成現金才能消費，否則即便坐擁千萬，還是負翁，也就是所謂的有房富人，現金窮人。

那么，有沒有什么辦法將老人擁有的房產變現，提前讓老人獲得收益，改善晚年生活呢？有，這就是所謂的以房養老。

它的模式是這樣的：老人與金融機構簽訂一份契約，將名下的房產抵押給金融機構。然后在一定年限內，金融機構每月給老人支付一筆現金。約定年限到了之后，金融機構不再支付現金，房產從老人名下過戶到金融機構。

房子本來是老人的，但是現在變成了金融機構通過分期付款（按揭）的方式，從老人手中購買了房子產權。因此，這種模式俗稱倒按揭。

還有一種類似的模式，就是老人將名下的房子出售給金融機構，然后金融機構再將房子出租給老人。房屋出售收入扣除月租以及相關費用后，由金融機構以現金形式支付給老人。

以房養老的本質是將不動產貼現為現金流，是通過契約將未來的收入與現在的收入進行跨期交換。這是一種金融創新產品，是一個好東西。

以房養老模式早在20世紀30年代就發端于荷蘭，后來在美國、英國、新加坡以及日本得到了較大范圍的推廣。

為什么以房養老在中國遭受冷遇？

在2000年時，我國65歲及以上人口比重達到了7%。按照聯合國的標準，中國在2000年開始步入老齡社會。

目前，中國人均期望壽命是77歲，而北京和上海的人均期望壽命超過了80歲。隨著時間的推移和社會的發展，老年人會越來越多，而且越來越長壽。有專家認為，中國已經進入了長壽時代。

假設一個人20歲開始參加工作，60歲退休，那么按80歲的預期壽命計算，他（或她）還要度過20年的晚年。到2030年左右，中國將有大約3-4億老年人，要度過20年的無薪酬歲月。這既是一個巨大的市場，也是一筆龐大的開支。

在人口老齡化日益加深、社會保險負擔日益加重的背景下，以房養老模式無疑充滿了巨大的魅力。對老人來說，它提供了消費保障，提高了生活品質；對金融機構來說，它盤活了存量資產，提供了穩定的現金流，可以說是一種資產證券化產品；對政府來說，它減少了社會保障的負擔，有利于社會穩定。總之，以房養老是一種多方共贏的互惠契約，甚至可以說是一種市場經濟的美德！

以房養老有這么多好處，政府當然推崇備至。早在2003年，中國房地產開發集團理事長孟曉蘇，就上書中央，要求在中國推行以房養老模式。

2007年，上海市率先推出以房自助養老模式，即65歲以上老人可以將名下房屋出售給上海市公積金管理中心，然后該中心將房屋倒租給老人。2013年9月，國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出了開展老年人住房反向抵押養老保險試點，也就是所謂的以房養老模式。

2014年，原保監會正式啟動以房養老的試點工作，首批試點地區包括北京、上海、廣州和武漢，之后試點地區擴大到所有直轄市、省會城市以及江蘇、浙江、山東和廣東的部分地級市。2018年8月，銀保監會發布《擴大老年人住房反向抵押養老保險開展范圍的通知》，終于將以房養老模式在全國范圍內推廣。

盡管政府一廂熱情，但是市場反應冷淡。截至2019年9月，以房養老保險作為一種新的險種，只有幸福人壽、人民人壽兩家公司在發售，全國有效保單數量只有129件。

既然以房養老是一個讓老人、金融機構和政府實現多贏的好東西，為什么遭到市場冷遇呢？主要有四個原因。

第一，房屋產權不獨立。很多老人的房子不是自己單獨所有，而是當年自己出錢，然后掛在兒女名下，這通常是作為父母給兒女未來提供的一種物質保障。即便是自己單獨所有，但因為和兒女住在一起，一旦房屋到期被金融機構收走，兒女的住所又是一個新問題。

第二，70年大限帶來了產權的不確定性。雖然法律規定房屋所有權70年到期之后自動續期，但是續期要交多少錢？這個問題并沒有真正從制度上解決。這導致房屋的抵押價值難以確定，當然也就影響了現金流的變現。

第三，傳統文化的慣性。很多老人認為，作為父母，總要給兒女留下一點財產。而房產是最重要也是最耐久的財產，還能傳承給孫輩。如果兒女不是富豪，賣掉房子后自顧自己安度晚年，實在于心不忍，有錢也沒法安度。

第四，關于以房養老的騙局導致這個金融創新模式被污名化，讓公眾對以房養老敬而遠之。這恐怕是最重要的原因。例如，2019年中安民生養老服務有限公司的以房養老產品暴雷，受騙客戶有600多人，涉案資金超過十幾億元，當時公司實際控制人李佳豪等88名犯罪嫌疑人被刑事拘留。

同一年，北京利合濟民投資有限公司的以房養老產品爆雷，公司因涉嫌非法吸收公眾存款罪被警方刑事立案。最近，財新網報道了該公司暴雷之后的房產歸屬權糾紛，再度引起公眾警惕。

以房養老的騙局是怎么玩的？

以房養老作為一種金融創新模式，在美國、英國等發達國家大量推廣，為什么在中國就被玩成了騙局呢？歸根結底，還是詐騙機構利用了信息不對稱，鉆了法律法規的漏洞，把一份正常的借貸契約變成了一份不完全契約，讓受害老人告狀無門，甚至錢財兩空。

在現實中，一個典型的以房養老騙局，通常是七板斧的玩法。

第一步，借貸理財機構（騙子）找到老人甲（房屋所有人），說服老人加入以房養老計劃，具體來說就是用名下住房進行抵押，然后從第三方貸款，并將貸款交給借貸機構，購買其提供的理財產品，獲得穩賺不賠的較高回報。在這一步，借貸機構提供的理財產品回報率并不高，比如說年化收益率5%左右。如果太高了，比如說30%，直接就會被當成騙子。這正是騙子高明的地方！

第二步，借貸機構找到出資人（參與做局的個人、借貸機構員工或者其關聯企業），向老人甲提供抵押貸款，貸款的名義是購買生產設備或者生意往來（此處應有伏筆）。這筆貸款的利息較高，比如年利率為18%，但利息不必由老人甲負擔，而是由借貸機構代為償還。因此，借貸機構提供給老人甲的理財產品收益，并不是前面提到的5%，還要加上其墊付的貸款利息，兩者合計超過20%。

第三步，老人甲將抵押貸款投入借貸機構（實際上由出資人直接匯入借貸機構賬戶），購買其理財產品，然后借貸機構定期向老人甲支付理財收益。有警惕心的老人此時可能會問，借貸機構拿了自己抵押貸款的錢，會不會有投資風險呢？此時，借貸機構會信誓旦旦地告訴老人：這筆錢主要是用于資本市場投資，投資經理富有豐富的經驗，或者是借給臨時需要周轉資金的生意人，并且對方也抵押了房產。這就打消了老人的疑慮。

第四步，到了這里，聰明人可能會懷疑，借貸機構究竟拿什么來支付老人甲的理財收益以及出資人的高額利息呢？真相是，借貸機構又找到老人乙，說服其加入以房養老計劃，將其房產抵押，然后以購買生產設備等虛假名義，從監管不嚴的中小銀行貸款，再用銀行貸款分別支付兩位老人、出資人的理財收益和利息。

第五步，如果以上四步能夠不斷自我循環，那么這個擊鼓傳花的游戲就不會被戳破。但是，當拆東墻無法補西墻時，資金鏈斷裂了。借貸機構無法向所有老人和出資人提供理財收益或者利息，它們要么跑路，要么違約，這就是暴雷了。

第六步，當初的出資人開始追債，以正常資金借貸合同為由，要求法院判令將老人甲的房產過戶到自己名下。此時，老人甲肯定會申訴，說三方當事人當初都說好了，抵押貸款的利息由借貸機構支付，但這個私下協議并沒有變成正式的合同，因此法院無法確認這是理財詐騙。當然，出資人會竭力否認，甚至指責老人甲私下拿做生意的資金去購買理財產品，被騙是咎由自取！至于出資人與借貸機構有什么關系，雙方是否合謀，往往難以證實。

第七步，悲劇發生，老人甲乙錢（理財收益）財（房屋）兩空，不但沒有從借貸機構得到后續的理財收益，而且房子很可能會被判給出資人。

在現實中，再完善的合同也會有漏洞，但再狡猾的狐貍也會漏出尾巴。在以上七步中，破除騙局的最關鍵步驟是第二步。如果老人甲在與出資人的抵押貸款合同中，注明用途是購買理財產品，而不是默認造假（虛構購買生產設備名義），那么監管機構事后就可以根據已有案例，認定該合同涉嫌欺詐，判定抵押貸款合同無效。

正是因為貸款用途無法證實，貸款合同變成了一份不完全契約，實際上無法保障老人的合法權益。


其實，即便沒有經驗，博弈論也可以幫忙識破騙局。博弈論的一個要點是，自己在做決策時，要考慮對手的反應，絕對不能把對手當傻子。

想想看，借貸機構支付給老人甲和出資人的回報合計超過了20%，請問哪個明星基金經理能夠保證給你20%的回報率，而且還不包括他自己的報酬？如果真有這樣天下掉餡餅的好事，為什么借貸機構不直接向出資人借錢，而要通過老人來借錢？

就算沒有投資理財經驗，沒有中間商賺差價的廣告詞總該聽過吧？結論是，下次看到20%的回報率，直接把對方當騙子。這個方法雖然粗暴，但絕對有效！

雖然以房養老有點被玩壞了，但以房養老這個模式本身仍然有前景。就好比瑞幸咖啡倒閉了，但咖啡行業依然是一個好行業。

如果我們在簽約時多一份心眼，少一份僥幸，同時監管部門通過規范交易減少信息不對稱，那么以房養老依然值得看好。